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Ehegatten können unter bestimmten Umständen durch eine geschickte vertragliche Gestaltung bei den Einkünften aus Vermietung Steuern sparen, worauf die Lohnsteuerhilfe Deutschland hinweist. Bekanntlich sind im Rahmen der Anlage V zunächst die vereinnahmten Mieten und Umlagen und sonstige Einnahmen zu berücksichtigen. Hiervon dürfen die im Rahmen der Vermietung angefallenen Kosten, insbesondere die vom Vermieter getragenen Nebenkosten, Erhaltungsaufwendungen, Schuldzinsen und die Afa abgezogen werden. Die Differenz stellt die steuerlich bedeutsamen Vermietungseinkünfte dar. Und hier wird es interessant.
Abschreibung und Finanzierungszinsen
Folgende Problematik wird von der Lohnsteuerhilfe Deutschland immer wieder beobachtet: Sofern ein Ehegatte schon längere Zeit Eigentümer eines Hauses ist oder ein solches geerbt hat, kann er zu seinen Gunsten oft nur einen ganz geringen Abschreibungsbetrag geltend machen. Oder vielleicht auch überhaupt keinen. Der Grund liegt darin, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Grundlage dieser Berechnung dienen. Je länger dieser Zeitpunkt jedoch zurückliegt, desto geringer waren naturgemäß diese Kosten. Auch beträgt der Abschreibungszeitraum bei linearer Abschreibung meist 50 Jahre. Die Lohnsteuerhilfe Deutschland gibt folgendes zu bedenken: Ältere Häuser, die lange im Familienbesitz waren, sind häufig vollständig abgeschrieben, so dass diese Kosten den Mieteinnahmen nicht mehr gegengerechnet werden können. Auch steuerlich vorteilhafte Finanzierungszinsen liegen dann häufig nicht mehr vor.
Schaffen Sie neues Abschreibungspotential!
Die Lohnsteuerhilfe Deutschland weist bei Ehegatten auf folgende Möglichkeit hin: Der Eigentümer-Ehegatte verkauft das Haus an den anderen Ehegatten; dieser kann für den Kaufpreis oder einen Teil davon einen Kredit aufnehmen. Und was passiert? Schlagartig wurde ein neues Abschreibungsvolumen geschaffen; die jährliche Abschreibung kann bei einer Vermietung wieder zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. Auch die Finanzierungskosten und Schuldzinsen kann der neue Eigentümer-Ehegatte wieder zu seinen Gunsten berücksichtigen lassen: die Steuern sinken, das verfügbare Familieneinkommen steigt.
Lohnsteuerhilfe Deutschland: Fallstricke beachten
Es handelt sich um ein zulässiges und anerkanntes Vorgehen. Allerdings müssen einige Grundregeln berücksichtigt werden: Der Kaufvertrag muss so gestaltet sein, dass er dem zwischen fremden Dritten Üblichen entspricht. Er muss zudem ordnungsgemäß und vollständig abgewickelt werden. Weiter ist der Verkauf nur zwischen Ehegatten ratsam, weil hierbei keine Grunderwerbsteuer anfällt, die die steuerlichen Vorteile wieder neutralisieren könnte.
Fazit
Unbestritten kann die Ehe auch finanzielle Vorteile haben, wie obige Gestaltung zeigt. So kann bei der Vermietung mit einem vergleichsweise geringen Aufwand Steuern gespart werden. Allerdings gibt die Lohnsteuerhilfe Deutschland auch zu bedenken: Der erwerbende Ehegatte wird Eigentümer des Hauses, was auch im Falle einer Scheidung gilt. Zwar kann der Wert des Hauses in den Zugewinnausgleich fallen, aber das Eigentum am Haus bleibt auch dann beim Erwerber.
Lesen Sie auch wie Sie Fahrtkosten zum Mietobjekt bei der Steuererklärung absetzen können. Hier gehts zum Beitrag.
Bei der Erstellung von Einkommensteuererklärungen im Rahmen der Beratungsbefugnis gemäß § 4 Nr. 11 StBerG bei Einkünften aus nichtselbständiger Tätigkeit oder Renteneinkünften, können Sie sich im Rahmen einer Mitgliedschaft auch zur Frage der Optimierung bei einer Vermietung in einer von ca. 350 Altbayerischer Lohnsteuerhilfeverein e.V. Beratungsstellen umfassend beraten lassen.
