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Mietverträge mit nahen Angehörigen sind beliebt. Der Vermieter kennt seinen Mieter von vornherein recht gut und kann auch seine Zahlungsmoral gut einschätzen. Der Mieter wiederum weiß, dass der Vermieter sich um eventuell auftretende Probleme zeitnah und umfassend kümmern wird. Die Steuererklärung-Beratung weist allerdings darauf hin, dass in steuerlicher Hinsicht einiges zu beachten ist, damit eventuelle Verluste berücksichtigt werden und die Werbungskosten des Vermieters im vollen Umfang angesetzt werden können.
Steuererklärung-Beratung: Angehörige
Nicht nur Eltern und Kinder unterfallen dem Begriff der Angehörigen, sondern auch Geschwister oder Verschwägerte. Nach Auffassung des BFH ist hierbei insbesondere maßgeblich, ob ein Näheverhältnis angenommen werden muss, das den natürlichen Gegensatz der Interessen bei fremden Vertragspartnern vermissen lässt.
Fremdvergleich
Der maßgebende Beurteilungsmaßstab ist dann der sogenannte Fremdvergleich. Nur dann werden die Mietverträge in vollem Umfang bei der Besteuerung berücksichtigt, wenn sie nach Inhalt und tatsächlicher Durchführung dem entsprechen, was zwischen Fremden üblich ist. Das betrifft besonders die vertraglichen Hauptpflichten. So muss der Vermieter die Wohnung uneingeschränkt zum Gebrauch überlassen und der Mieter die vereinbarte Miete pünktlich überweisen. Die Steuererklärung-Beratung weist allerdings darauf hin, dass ein einzelner Mangel in Inhalt oder Durchführung des Vertrages im Regelfall noch nicht zur Nichtanerkennung des Mietverhältnisses führt.
Gestaltungsmissbrauch
Auch einem Mietverhältnis, das einem Fremdvergleich standhält, kann die steuerliche Anerkennung ggf. versagt werden, wenn das erstrebte Ziel unangemessen ist und nur einer Steuerminderung dienen soll und anders nicht zu rechtfertigen ist. Wie die Steuererklärung-Beratung mitteilt, nimmt der BFH erfreulicherweise nur in seltenen Fällen einen solchen Gestaltungsmissbrauch an.
Entscheidung des BFH vom 04.10.2016, Az.: IX R 8/16
In einem kürzlich entschiedenen Fall hat der BFH allerdings doch die steuerliche Anerkennung der Verluste eines Sohnes bei Vermietung an seine Mutter versagt. Zuvor hatte die Mutter dem Sohn einen größeren Geldbetrag geschenkt, wobei die Schenkung jährlich in einer Höhe von bis zu EUR 10.000 widerrufen werden konnte. Im Mietvertrag hatte sich die Mutter dann zur Zahlung einer monatlichen Miete verpflichtet. Die Nebenkosten sollten einmal jährlich bezahlt werden, ohne dass Vorauszahlungen geleistet wurden. Später vereinbarten die Parteien, dass Miete und Nebenkosten durch entsprechenden jährlichen Widerruf der Schenkung abgegolten werden sollten. Der BFH kam schließlich zum Ergebnis, dass insbesondere die fehlenden Vorauszahlungen der Nebenkosten, die jährliche Zahlung von Miete und Nebenkosten und eine lange Kündigungsfrist von 12 Monaten dazu führte, dass das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht mehr standhielt, wie die Steuererklärung-Beratung mitteilt. Die Verluste des Sohns aus der Vermietung konnten damit seine Steuerlast nicht mindern.
Bei der Erstellung von Einkommensteuererklärungen im Rahmen der Beratungsbefugnis begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG bei Einkünften aus nichtselbständiger Tätigkeit, Renten oder Unterhaltsleistungen, und dann auch bei Fragen zur Vermietung, sofern die Einnahmen jährlich EUR 13.000 bzw. bei Ehegatten EUR 26.000 nicht übersteigen, können Sie sich im Rahmen einer Mitgliedschaft in einer von ca. 350 Beratungsstellen des Altbayerischen Lohnsteuerhilfeverein e.V. umfassend beraten lassen.
